пятница, 1 февраля 2013 г.

РЕШИЛ СТРОИТЬ - ЗАЛОЖИ ОСНОВУ

 
Принятые в рамках жилищной реформы в конце 2004 г. нормативные документы не только внесли изменения во взаимоотношения застройщиков и потребителей жилья, но и определили новый порядок выделения земельных участков для жилищного строительства.

Так, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 21 июля 2005 г., далее - Закон) дополнила Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) новыми статьями, регламентирующими условия предоставления заинтересованным лицам земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения земельных массивов для последующего жилищного строительства на них.
Названной статьей в ЗК РФ введена ст. 30.1, определяющая, что земельные участки из земель государственного и муниципального фондов могут предоставляться в собственность или в аренду для жилищного строительства, включая и индивидуальное строительство жилья, без предварительного согласования места размещения объекта. Причем данная статья уточняет, что продажа земли в собственность и предоставление права аренды на землю должны осуществляться исключительно на аукционах, кроме случаев, когда имеется только один претендент на данный земельный участок, который сразу заключает договор купли-продажи или аренды земли по начальной цене аукциона.
Статья 16 Закона вводит в ЗК РФ и статью 30.2, закрепляющую другое основание предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Речь в этой новой статье ЗК РФ идет о застройке неосвоенных земельных массивов, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства (так называемый девелопмент). Застройщики, получившие права аренды на такие земельные участки, обязаны сначала подготовить проект планировки и межевания, затем произвести обустройство территории, включающее в себя строительство социально-культурных объектов и объектов инженерной инфраструктуры. И только после такой подготовки застройщик начинает осуществлять строительство жилых домов.
Как и в случае предоставления земельных участков непосредственно под жилищное строительство, выделение земельных массивов для их комплексного освоения производится без предварительного согласования места размещения объектов жилья. Однако существенная особенность предоставления земли для комплексного освоения заключается в том, что земля может быть предоставлена вначале только в аренду. И лишь при последующем строительстве жилой площади, когда будет присвоен кадастровый номер участкам, находящимся на этом массиве земли, застройщик может получить ее в собственность. Причем первоначальный арендатор земли, выполнивший на ней все свои обязательства по обустройству территории, пользуется преимущественным правом на приобретение этой земли в собственность или в аренду для последующей застройки участка жилыми объектами.
В договоре аренды земли застройщик (арендатор) берет обязательства к определенным срокам подготовить проект планировки и межевания территории в границах отведенного земельного участка и выполнить комплекс работ по обустройству территории.
Арендатор земельного участка для его комплексного освоения имеет возможность передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, причем получение согласия собственника земли не требуется, однако необходимо уведомление его об этом. Новое лицо становится арендатором земли и сохраняет за собой тот же размер арендной платы. Закон запрещает ухудшение положения нового арендатора по сравнению с первоначальным. Но вместе с тем обязывает его принять на себя все обязательства первоначального застройщика в части сроков подготовки и освоения полученной территории земли, независимо от того, когда он принял права и обязанности арендатора. В противном случае арендодатель вправе досрочно расторгнуть с ним договор аренды в связи с нецелевым использованием земли.
Статьей 16 Закона в ЗК РФ введены также две новые статьи (38.1 и 38.2), регламентирующие порядок проведения аукционов на право приобретения земельных участков в собственность или в аренду.
Аукционы являются открытыми по составу участников (т.е. в них может участвовать любое лицо), по форме подачи предложений о цене земли или стоимости аренды, проводятся аукционы только в отношении земель, прошедших государственный кадастровый учет. Аукцион ведет аукционист, который в присутствии всех его участников оглашает наименование, основные характеристики и начальную стоимость земли или размер арендной платы, а участники аукциона поднимают после каждого оглашения пронумерованные билеты. Победитель аукциона определяется непосредственно во время его проведения в присутствии всех претендентов.
Аукционы признаются несостоявшимися, если:
- в аукционе участвовало менее 2 участников;
- после троекратного оглашения начальной цены предмета аукциона ни один из его участников не выразил намерение приобрести предмет аукциона по первоначально предложенной цене. В этом случае организатор аукциона вправе провести повторный аукцион, но с уже измененными стартовыми условиями (п. п. 26 и 28 ст. 38.1 ЗК РФ).
Начальная цена аукциона определяется независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Внесенные в земельное законодательство новеллы дают застройщикам дополнительные возможности, но вместе с тем и повышают ответственность за принятые ими перед органами исполнительной власти на местах обязательства. Чего здесь больше - возможностей или ответственности - покажет жизнь.

Александр Герасимов, юрист Главмосстроя.

Комментариев нет:

Отправить комментарий