вторник, 1 января 2013 г.

УЧАСТОК НА ТОРГАХ

 
Мы уже писали, что внесенные в ходе проведения жилищной реформы изменения в земельное законодательство предусматривают передачу застройщикам земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях последующего жилищного строительства (девелопмент). Причем если непосредственно для жилищного строительства земля может предоставляться как в собственность, так и в аренду, то для комплексного освоения земельных массивов речь может идти только об аренде.

Но и в собственность (купля-продажа), и в аренду передать землю можно лишь посредством проведения открытых по составу участников и подачи предложений о цене или размере арендной платы аукционов. Порядок их проведения подробно регламентирован специальным положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Правда, данное Постановление предусматривает проведение как открытых, так и закрытых аукционов по передаче государственной или муниципальной земли в собственность или аренду. Однако введенные в 2005 г. в Земельный кодекс РФ ст. ст. 38.1 и 38.2 говорят только об открытых аукционах.
Продавцами или арендодателями земельных участков выступают органы исполнительной власти на соответствующей территории, а организаторами торгов могут быть как продавцы или арендодатели земли, так и специализированные организации, нанятые на договорных началах органами исполнительной власти. Продавцы или арендодатели являются основными фигурантами в торгах, определяющими их условия и размер задатка, вносимого претендентами при подаче заявки.
В открытых аукционах могут принимать участие все желающие застройщики. Их круг заранее не определяется. Согласно Постановлению открытые по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы аукционы ведет так называемый аукционист, который начинает с оглашения характеристики предмета аукциона, первоначальной цены продаваемого земельного участка или арендной платы за него, шага аукциона и порядка проведения самого аукциона. Шаг аукциона - это установленный процент увеличения первоначальной цены земельного участка или арендной платы. Величина этого шага составляет от 1 до 5% начальной цены или начального размера арендной платы. Первоначальная цена предмета аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом первоначальной или последующей цены земли или ее арендной платы. После оглашения цены или размера арендной платы, являющихся предметом аукциона, аукционист называет номер билета, обладатель которого первым поднял его. После этого аукционист увеличивает стоимость земли или арендную плату на соответствующий процент шага аукциона. После каждого оглашения новой цены процедура повторяется. Если после очередного провозглашения цены ни один из участников аукциона не поднимет свой билет, аукционист повторяет ее еще 3 раза. В случае если после такого повторения не найдется желающих поднять свой билет (то есть приобрести землю по предложенной цене или арендной плате), аукцион завершается и победителем становится участник, поднявший свой билет последним.
Для лучшего понимания процедуры открытого аукциона сравним его с закрытой формой проведения аукциона по подаче заявки. В соответствии с Постановлением лица, пожелавшие принять участие в проводимых торгах, подают заявки непосредственно перед их началом. Организатор торгов производит вскрытие конвертов участников, подавших заявку, в присутствии всех претендентов на земельный участок. Победителем признается тот из участников, который предложит наибольшую цену выкупа земли или размер арендной платы. При равенстве предложений победителем становится тот из участников, чья заявка была подана раньше других.
Открытые торги признаются несостоявшимися, если:
- в торгах участвовало менее 2 претендентов;
- ни один из участников торгов при проведении аукциона после троекратного объявления начальной цены или размера арендной платы не поднял свой билет;
- победитель торгов в дальнейшем уклонился от подписания протокола о результатах торгов или заключения договора купли-продажи земли или ее аренды.
Во всех этих случаях организатор проводит повторные торги. При этом могут быть изменены их условия, в том числе в части стартовой стоимости земли или размера арендной платы и уменьшения шага аукциона, но не более чем на 15%.
Аукцион по передаче земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях дальнейшего жилищного строительства на них проводится в соответствии с п. 2 ст. 38.2 ЗК РФ по правилам аукционов по передаче земель непосредственно для жилищного строительства, но с учетом особенностей, предусмотренных правилами проведения аукционов для комплексного освоения земель. Эти особенности определены в п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ. Непременными условиями аукционов по передаче земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях дальнейшего жилищного строительства являются максимальные сроки:
- по подготовке проекта планировки и межевания территории;
- по строительству объектов инженерной подготовки, социально-культурного назначения и благоустройства территории;
- по строительству жилых объектов.
По завершении торгов победители должны заключить в установленный продавцами срок договор купли-продажи земельных участков или аренды в зависимости от предмета торгов. Условия этих договоров определяются продавцами и предлагаются организаторами торгов его участникам.
 
Александр Герасимов, юрист Главмосстроя.

9 комментариев:

  1. У вас действительно полезная и новая информация на сайте.

    ОтветитьУдалить
  2. Полезная и долгожданная для меня информация, спасибо автору.

    ОтветитьУдалить
  3. Здорово! моя сестра искала информацию об участии в торгах и теперь я передам ей эту необходимую информацию.

    ОтветитьУдалить
  4. Спасибо за полезную и доступно изложенную информацию. Хорошо, что смог найти ее вовремя. А то в сети много об этом сказано, а толку мало

    ОтветитьУдалить
  5. Да уж, вроде бы и ничего сложного, а столько нюансов ...

    ОтветитьУдалить
  6. Интересно, как тогда проходят закрытые аукционы ???

    ОтветитьУдалить
  7. Оказывается все просто!!! Но на мой взгляд процедура не совершенна : )

    ОтветитьУдалить
  8. Спасибо автору за статью!!! Все доступно изложено. Продолжайте нас информировать : )

    ОтветитьУдалить
  9. А я раньше больше суток потратил на поиск этой информации, а тут все готовое, как говориться, на блюдечке. Спасибо автору !!!

    ОтветитьУдалить